決算日 4/23
コード 5532
銘柄名 リアルゲイト
株価 1928円
PER 13.3倍
PBR 1.96倍
配当 0％
2Q
進捗率 110.6％
評価 〇
時価総額 54億円
企業概要
中古ビルのリニューアル、再生、また販売事業。オフィスビル中心。
収益形態としては、再生したビルを自社保有し賃料収入を受ける形、売却後に一括借上げ、サブリースする形（マスターリースML）、
また、不動産の運営手数料収入のみのプロパティマネジメント（PM)などがある。
自社保有、MLの場合は不動産取得や、借り上げ後、満室になるまでの家賃支払いなど、先行費用が発生する。
おおまかに分けて不動産を販売したときにフロー収入と自社保有、MLからのストック収入がある。
決算概要
上半期に販売用不動産2棟13億円を売却した。
仕入れ面では50億円の物件を取得。
2Qで通期予想を大幅超過だが、上方修正は出ず。
下半期にかけて来期に向けての投資をしていくので、費用感が判明する3Qに上方修正を出すとのこと。
決算説明動画で社長は「今期は（利益）の30％成長が見えてきた。
現在、株価は低迷しているが、毎期、30％成長を目指していく」と発言。
市況
現状、リアルゲイトには市況的には追い風が吹いているように見える。以下、説明。
① 建設資材、人件費上昇で、建設費が高騰している。
新築ビルよりも中古ビル再生のほうが安くつくし、リース開始までの期間も短く、収益化が早い。
② リアルゲイトは渋谷区、港区で物件を取得、運営しているが、オフィスビルの空室率、賃料が底打ちしているように見える。
https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html?lp=
港区は戻りが鈍いが、渋谷区はかなり戻している。
東京のオフィスは2023年問題という、オフィスの供給過剰懸念があったが、どうやら、過度に心配する必要はなさそう。
説明資料でも、ここ2年でオフィスの稼働率は最高（98.67％）との記載あり。
株価のバリュエーション
2Qで進捗率が通期予想を超えており、下半期減速するにしても上方修正は出るものと思われる。
30％利益成長見てきたとの発言あったので、営利7.1億（ガイダンスは6.4億）くらいか。
純利で5億として、時価総額が54億だから、PERで10.8倍ぐらいと想定。
不動産銘柄ということもあり、これが安いかどうかは個人的信条によるところ。
リスク
増資リスク。
「株価低迷の原因は15％程度の成長を掲げたこと。それでは物足りなかった。今後は30％の成長を目指す」
という趣旨の発言を社長がしていた。
成長を早めるために不動産仕入れを増やすと営業CFがマイナスになる。実際、今回の2Q決算もマイナスだった。
自己資本比率は22.1％。BSの現金は13億円。
下半期も投資を加速させるとのことだが、借入金だけで間に合うのか。
近いうちに増資が来ても驚きはない。
追記
その後、いろいろ見てみて、増資に関しては、そんなに気にする必要ないのでは？
と思い始めた。
というのも、ここの大株主はサイバーエージェントなのだが、社長の岩本さんは定期的にサイバーエージェントの藤田社長と会っているとのこと。
サイバーエージェントは以前、リアルゲイトの株価下落で減損を出したことがあり、増資などの株価下落が確実に起こることについては慎重になるのでは？
少なくとも、株価下落を最小限度に抑えるように工夫するのでは？
と思ったため。
